En dolda fel-försäkring tecknas av den som säljer en fastighet och skyddar mot köparens krav om ett dolt fel upptäcks. Den gäller i tio år och betalas med ett engångsbelopp. Försäkringen täcker långt ifrån alla fel, och vanliga undantag är el, värme, ventilation samt vatten och avlopp, enligt Konsumenternas Försäkringsbyrå.
Det självklara som ofta glöms bort: säljarens försäkring för dolda fel skyddar i första hand säljaren, inte dig som köper. Köper du huset är det din egen besiktning och din egen försäkring från tillträdesdagen som skyddar dig.
Vad är en dolda fel-försäkring?
Som säljare av ett hus ansvarar du för dolda fel i tio år efter försäljningen. En dolda fel-försäkring kan ses som en ansvarsförsäkring för det ansvaret, enligt Konsumenternas, och kallas ibland säljaransvarsförsäkring. När köparen kräver ersättning kan försäkringsbolaget utreda om du är ansvarig.
Omfattas köparens krav av villkoren kan bolaget företräda dig om köparen tar tvisten till domstol. Bedöms du vara ansvarig för felet kan försäkringen också betala ersättningen till köparen, skriver Konsumenternas. Omfattas kravet inte av villkoren står du själv för ansvaret.
Vad räknas som ett dolt fel?
Alla fel som upptäcks efter ett husköp är inte dolda fel. Enligt jordabalken ska tre kriterier vara uppfyllda: felet fanns redan vid köpet, fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen rimligen kunnat förutsätta, och felet gick inte att upptäcka vid köpet. Vad köparen kan förutsätta beror bland annat på husets ålder, pris och skick. Köparens undersökningsplikt är långtgående och omfattar även svåråtkomliga utrymmen, enligt Konsumenternas. Allt som går att se, känna eller höra räknas som upptäckbart.
Vad täcker dolda fel-försäkringen?
En dolda fel-försäkring för hus gäller i regel bara byggnaderna och ibland bara huvudbyggnaden. Tomtmark och komplementbyggnader har ofta begränsningar. Vanliga undantag och begränsningar är vatten och avlopp, radon och asbest, eldstad och skorsten, ventilation, värme och el, enligt Konsumenternas. Vad som gäller för just ditt hus står i villkoren.
Det betyder att du kan bli skyldig att ersätta köparen trots att du har en försäkring. Ditt ansvar som säljare följer jordabalken, och försäkringen tar bara över de krav som villkoren omfattar. Tar köparen ett krav som försäkringen inte omfattar till domstol kan du i stället använda rättsskyddet i villaförsäkringen.
Vad ingår i dolda fel-försäkringen för hus?
Villkoren skiljer sig mycket mellan bolagen. Länsförsäkringars Säljaransvar Plus omfattar till exempel besiktigade bostadsbyggnader, garage och attefallshus, dränering i direkt anslutning till huset samt installationer för vatten, avlopp och el. Eldstäder ingår om de har besiktigats och provtryckts av behörig besiktningsman. Högsta ersättning är 2 000 000 kr och försäkringen gäller utan självrisk, enligt förköpsinformationen från mars 2025.
Samma försäkring undantar däremot radon och asbest, liksom värme- och ventilationsinstallationer. Flera av de delar som Konsumenternas räknar som vanliga undantag kan alltså ingå hos ett bolag men inte hos ett annat. Samma ord på försäkringen betyder inte samma skydd.
Plus-varianter kan lägga till skydd för riskkonstruktioner, alltså konstruktioner som är kända för att innebära risk för skador. Gallagher Dolda fel Plus omfattar sådana skador om konstruktionen har besiktigats särskilt med fuktkontroll, enligt Gallaghers villkor för 2025. Länsförsäkringars Säljaransvar Plus ställer samma typ av krav på besiktning och fuktmätning, och enstegstätade putsade fasader omfattas inte.
Gammalt hus eller fritidshus
Du kan teckna dolda fel-försäkring för fritidshus på samma sätt som för en villa. Gallaghers paket för villa och fritidshus gäller till exempel även för fritidshus, enligt villkoren för 2025. Säljer du ett gammalt hus, läs villkoren för åldersgränser. I Gallagher Dolda fel Obesiktigat omfattas till exempel dräneringen bara om den gjorts för mindre än 25 år sedan, enligt villkoren från 2024.
Vad kostar en dolda fel-försäkring? Pris och exempel
Priset för en dolda fel-försäkring varierar med huset och med hur mycket försäkringen omfattar, enligt Konsumenternas. Du betalar ett engångsbelopp som gäller hela försäkringstiden. Ett aktuellt exempel gäller bostadsrätt: Gallagher Dolda fel BR kostar 5 900 kr för 1 000 000 kr i högsta ersättning, enligt villkoren för 2026.
Vad kostar dolda fel-försäkring i praktiken för dig? Jämför vad som ingår, inte bara priset. Ett dyrare paket kan innehålla besiktningen, ha högre ersättningstak och färre undantag än ett billigare. Be mäklaren om förköpsinformationen innan du bestämmer dig, där står vad försäkringen omfattar och vilka undantag den har.
Hur länge gäller försäkringen?
I tio år räknat från tillträdesdagen, lika länge som ditt ansvar för dolda fel. I villkoren vi har gått igenom börjar försäkringen gälla när köpekontraktet skrivs och upphör tio år efter tillträdet. Hos till exempel Länsförsäkringar och Gallagher ska försäkringen tecknas senast på tillträdesdagen, och den kan inte förnyas.
Så tecknar du en dolda fel-försäkring
Det är säljaren som tecknar dolda fel-försäkringen, ofta via fastighetsmäklaren och ibland direkt hos ett försäkringsbolag. Vanligen krävs att huset besiktigas först, enligt Konsumenternas. Besiktningen ligger sedan till grund för vad försäkringen omfattar. Ta upp frågan när du anlitar mäklaren, så hinner besiktningen bli klar före visningarna.
Försäkringarna säljs via mäklarkedjor och några försäkringsbolag. Anticimex säljer en säljaransvarsförsäkring direkt, Gar-Bo har Dolda fel i varianterna Enkel, Standard och Plus, och Mäklarsamfundet marknadsför Uppdaga med Gjensidige som försäkringsgivare. Fler produkter finns i Konsumenternas lista, uppdaterad 26 juni 2026.
Kan man teckna dolda fel-försäkring utan besiktning?
Oftast inte, eftersom bolagen vanligen kräver en besiktning. Det finns undantag. Gallagher Dolda fel Obesiktigat kan tecknas utan besiktning, enligt villkoren från 2024. Skyddet gäller då huvudbyggnaden med vidbyggt garage eller carport, och radon, asbest och värmesystem är undantagna.
Behövs försäkringen om du friskrivit dig?
Nej. Har du friskrivit dig helt från ansvar för dolda fel i köpekontraktet behöver du ingen dolda fel-försäkring, enligt Konsumenternas. Friskrivningen gäller dock inte om du har lämnat oriktiga uppgifter om huset.
Dolda fel-försäkring för köpare
Står det i annonsen att huset har en dolda fel-försäkring är det säljarens försäkring, inte din. Den täcker långt ifrån alla dolda fel, och marknadsföringen kan ge intryck av motsatsen, varnar Konsumenternas. Du kan ha rätt till ersättning från säljaren även för fel som försäkringen inte täcker.
Det här gäller för dig som köper:
- Reklamera alltid felet till säljaren, även om du erbjuds att kontakta säljarens försäkringsbolag direkt. Reklamationen ska normalt ske inom skälig tid, så gör den så fort du misstänker ett fel, enligt Konsumenternas.
- Undersökningsplikten finns kvar. Säljarens besiktning är sällan heltäckande, och Konsumenternas rekommenderar att du anlitar en egen besiktningsman.
- Upptäcker du en vattenskada inom 30 dagar från tillträdet kan säljarens villaförsäkring ersätta den, även om skadan inte uppfyller kraven för ett dolt fel, enligt Konsumenternas. Säljaren behöver då anmäla skadan till sitt bolag, enligt Konsumenternas sida om vattenskador.
- Säljarens försäkringsbolag företräder säljaren, inte dig. Det är du som köpare som ska visa att det är ett dolt fel, och du får själv anlita och betala en sakkunnig som undersöker skadan, enligt Gallaghers information till köpare.
- Det är normalt säljaren som tecknar dolda fel-försäkringen, enligt Konsumenternas. Ditt eget skydd är en noggrann besiktning och en egen försäkring för huset.
Dolda fel-försäkring för bostadsrätt
Det finns dolda fel-försäkringar även för bostadsrätt, som säljaren tecknar via vissa mäklare. Ett exempel är Gallagher Dolda fel BR, som säljs via Mäklarhuset och har egna villkor för bostadsrätt, enligt Gallaghers villkor för 2026.
Försäkringar du behöver när du köper hus eller bostadsrätt
Huset behöver en villaförsäkring för byggnaden och tomten, och dina saker behöver en hemförsäkring. De två kan köpas ihop som en villahemförsäkring. Banken kräver nästan alltid villaförsäkring för att bevilja bolån, så den bör gälla från tillträdesdagen. Köper du bostadsrätt kompletterar du hemförsäkringen med ett bostadsrättstillägg.